Conditions générales
- Résident·e suisse (permis B/C) ou citoyen·ne suisse
- 20% de fonds propres dont 10% hors LPP
- Capacité de remboursement : revenus annuels couvrant 1/3 max des frais
- Bien servant de résidence principale (sinon secondaire/investissement)
Fonds propres (20% minimum)
- 10% hors LPP : épargne, donation, autre bien
- 10% qui peut venir de LPP : retrait anticipé ou nantissement
Exemple : achat CHF 1M → fonds propres CHF 200k (100k hors LPP minimum + 100k LPP possible).
Hypothèque (80%)
- 1ère hypothèque : 65% du prix, taux fixe ou variable, amortissement non obligatoire
- 2e hypothèque : 15% du prix, à amortir en 15 ans ou avant 65 ans
Types de taux
- Fixe (1-15 ans) : sécurité
- SARON (variable) : suit le SARON
- Mixtes : ex. 50% fixe 10 ans + 30% SARON
Taux indicatifs 2026 : fixe 5 ans ~1,5-2,2% ; fixe 10 ans ~1,8-2,5% ; SARON ~1,3-2,0%.
Capacité de remboursement
Les banques testent à 5% théorique :
- Intérêts à 5% × dette
- Amortissement 2e hypothèque (~1% de la dette)
- Entretien 1% du bien
- Total < 33% du revenu brut annuel
Exemple : bien CHF 1M, dette 800k, revenu 200k → frais théoriques ~CHF 51'500, limite CHF 66'000 ✓
Étapes
- Estimer budget (banque ou courtier)
- Recherche (Homegate, ImmoScout, régies)
- Visites et choix
- Offre écrite avec conditions suspensives
- Pré-accord bancaire
- Acte authentique notarié
- Inscription registre foncier
Frais accessoires (3-5% du prix)
- Notaire : 0,1-1% du prix
- Droits de mutation : 1-3,3% selon canton
- Registre foncier : 0,1-0,5%
- Cédule hypothécaire : CHF 1'500-3'000
- Expertise : CHF 500-2'500
Fiscalité
- Valeur locative : ajoutée au revenu imposable
- Intérêts hypothécaires : déductibles intégralement
- Frais d'entretien : déductibles (forfait 20% ou réels)
- Impôt fortune : valeur fiscale du bien − dette
Étrangers (Lex Koller)
- Permis C / B (UE/AELE) : achat libre pour résidence principale
- Permis B (États tiers) : libre pour principale, restrictions secondaire
- Permis G (frontaliers) : autorisation cantonale requise
- Non-résidents : strictement restreint (zones touristiques)
Conseils
- Comparez 3 banques + 1 courtier (écarts de 0,3-0,5%)
- Pensez au 3e pilier B : peut être nanti
- Anticipez les rénovations (1-2% de la valeur/an)
- Couples non mariés : pacte successoral pour protection
- Acquisitions complexes (PPE) : notaire indépendant
