Condiciones generales
- Residente suizo (permiso B/C) o nacional
- 20% de fondos propios (10% sin LPP)
- Capacidad de pago: ingresos que cubran como máx 1/3 de los gastos
- Vivienda principal (si no, secundaria/inversión)
Fondos propios (20% mínimo)
- 10% sin LPP: ahorros, donación, otro bien
- 10% desde LPP: retiro anticipado o pignoración
Ejemplo: compra CHF 1M → fondos propios CHF 200k (100k sin LPP mínimo + 100k LPP posible).
Hipoteca (80%)
- 1.ª hipoteca: 65% del precio, fijo o variable, amortización no obligatoria
- 2.ª hipoteca: 15%, amortizar en 15 años o antes de los 65
Tipos de interés
- Fijo (1-15 años): seguridad
- SARON (variable): sigue al SARON
- Mixtos: ej. 50% fijo 10 años + 30% SARON
Orientativos 2026: fijo 5 años ~1,5-2,2%; fijo 10 años ~1,8-2,5%; SARON ~1,3-2,0%.
Capacidad de pago
Los bancos testan al 5% teórico:
- Intereses al 5% × deuda
- Amortización 2.ª hipoteca (~1% deuda)
- Mantenimiento 1% del bien
- Total < 33% del bruto anual
Ejemplo: bien CHF 1M, deuda 800k, renta 200k → gastos teóricos ~CHF 51.500, límite CHF 66.000 ✓
Pasos
- Estimar presupuesto (banco o broker)
- Búsqueda (Homegate, ImmoScout, agencias)
- Visitas y elección
- Oferta escrita con condiciones suspensivas
- Aprobación bancaria previa
- Escritura ante notario
- Inscripción en el registro de la propiedad
Gastos accesorios (3-5% del precio)
- Notario: 0,1-1%
- Impuesto de transmisiones: 1-3,3% según cantón
- Registro: 0,1-0,5%
- Cédula hipotecaria: CHF 1.500-3.000
- Peritaje: CHF 500-2.500
Fiscalidad
- Valor locativo imputado: añadido a la renta
- Intereses hipotecarios: íntegramente deducibles
- Mantenimiento: deducible (20% a tanto alzado o real)
- Impuesto patrimonio: valor fiscal − deuda
Extranjeros (Lex Koller)
- C / B (UE/AELC): compra libre para vivienda principal
- B (terceros países): libre para principal, restricciones secundaria
- G (fronterizos): autorización cantonal
- No residentes: muy restringido (zonas turísticas)
Consejos
- Compara 3 bancos + 1 broker (diferencias del 0,3-0,5%)
- Considera el 3.er pilar B: pignorable
- Anticipa rehabilitaciones (1-2% del valor/año)
- Parejas no casadas: pacto sucesorio para protegerse
- Operaciones complejas (PPE): notario independiente
