Les fondamentaux de l'achat
L'achat immobilier suisse repose sur trois piliers :
- Apport personnel : 20 % minimum du prix d'achat, dont 10 % en fonds propres durs (hors 2e pilier)
- Hypothèque : 80 % maximum du prix, divisée en 1re et 2e hypothèque
- Amortissement : la 2e hypothèque (15 à 20 % du prix) doit être remboursée en 15 ans
La règle de la viabilité s'ajoute : vos charges (intérêts hypothécaires théoriques à 5 %, amortissement, charges annexes) ne doivent pas dépasser 33 % de votre revenu brut. C'est souvent le frein principal.
Exemple : pour un bien à 800 000 CHF, comptez 160 000 CHF d'apport et un revenu annuel brut d'au moins 130 000 à 150 000 CHF.
Constituer l'apport personnel
L'apport peut combiner plusieurs sources :
- Épargne personnelle : compte courant, compte épargne, ETF
- Pilier 3a (avoirs liés) : retrait anticipé pour résidence principale
- Pilier 2 (LPP) : retrait anticipé ou mise en gage pour résidence principale uniquement
- Donation familiale : possible, déclarée selon les règles de chaque canton
- Vente d'un bien antérieur : produit de cession après remboursement de l'hypothèque
Attention : le retrait du 2e pilier réduit votre future rente de retraite et peut affecter votre couverture invalidité/décès. À évaluer avec un conseiller indépendant.
L'hypothèque : taux fixe vs Saron
Deux grands types d'hypothèques :
- Hypothèque à taux fixe : taux garanti pour 2, 5, 10 ou 15 ans. Sécurise les charges mais empêche de profiter de baisses de taux
- Hypothèque Saron : taux variable indexé sur le Saron (référence interbancaire suisse) + marge. Plus flexible et souvent moins chère, mais sensible aux variations
La stratégie la plus courante : tranches multiples (par exemple 50 % à 10 ans fixe, 50 % en Saron) pour diversifier le risque. Comparez systématiquement 3 à 5 banques et un courtier indépendant (Hypotheka, MoneyPark) : un demi-point d'écart représente des dizaines de milliers de francs sur 10 ans.
La Lex Koller pour les étrangers
La Lex Koller restreint l'achat immobilier en Suisse par les non-résidents non-suisses :
- Permis B et C : achat libre de résidence principale et secondaire (limitations dans certains cantons)
- Permis L, G : restrictions, généralement uniquement résidence principale après autorisation
- Sans permis ou non-résident : achat soumis à autorisation cantonale, refusée par défaut sauf cas spéciaux
- Ressortissants UE/AELE travaillant en Suisse : assimilés aux Suisses pour la résidence principale
Consultez un notaire avant tout achat si votre statut n'est pas standard. La transaction sera bloquée sans autorisation valable.
La fiscalité de la propriété
Être propriétaire en Suisse implique plusieurs effets fiscaux :
- Valeur locative imposable : un revenu théorique (60 à 80 % d'un loyer de marché équivalent) ajouté à votre revenu imposable
- Déduction des intérêts hypothécaires : entièrement déductibles du revenu
- Déduction des travaux d'entretien : à choisir entre forfait (10-20 % de la valeur locative) ou frais réels documentés
- Impôt foncier cantonal : 0,5 à 3 ‰ de la valeur fiscale, selon le canton
- Impôt sur les gains immobiliers : à la revente, taux dégressif selon la durée de détention (très élevé < 5 ans, réduit > 20 ans)
Un simulateur fiscal cantonal (VaudTax, ZHprivate) permet d'estimer l'impact réel avant achat.
Les frais annexes à anticiper
L'achat ne se limite pas au prix affiché. Comptez en plus :
- Droits de mutation : 1 à 3 % du prix selon le canton
- Frais de notaire : 0,1 à 1,5 % selon canton et complexité
- Frais d'inscription au registre foncier : 0,1 à 0,3 %
- Frais bancaires : 0,1 à 0,3 % pour la constitution de l'hypothèque
- Expertise immobilière : 800 à 3 000 CHF si demandée par la banque
- Déménagement et travaux : très variable
Provision globale recommandée : 5 à 7 % du prix d'achat en plus de l'apport.
Les pièges à éviter
Quelques erreurs fréquentes :
- Acheter en haut de cycle sans marge de baisse possible
- Sur-estimer sa capacité : la viabilité à 33 % est un minimum, viser 30 % est plus sain
- Choisir un seul prêteur sans comparer
- Sous-estimer les charges : copropriété, entretien, fonds de rénovation (1 % du prix/an)
- Négliger la PPE : pour les appartements en copropriété, lisez attentivement le règlement et les comptes
- Acheter à distance : visitez sur place, à différentes heures, en semaine et le week-end
L'achat est un engagement de 20 à 30 ans. Mieux vaut louer 3 ans de plus pour acheter dans de bonnes conditions que se précipiter.
